Amministratore Condominiale Milano

L’Amministratore condominiale Milano, ai sensi della legge italiana, è l’organo esecutivo del condominio. In sostanza, è il soggetto che cura l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi. In altre parole si tratta di una figura con funzioni esecutive rispetto alle decisioni che vengono assunte dall’assemblea dei condomini.
Oltre ad una specifica serie di compiti che la legge gli attribuisce, l’amministratore riveste sempre il compito di rappresentante legale del condominio.

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Amministratore di condominio può essere una persona fisica oppure una società.
La legge non definisce quale forma deve assumere una società che si incarica di gestione condominiale e, pertanto, può trattarsi sia di una società di persone (società semplice, società in accomandita semplice o società in nome collettivo) sia di una società di capitali (società per azioni, società a responsabilità limitata, ecc.).
In ogni caso la legge prescrive una serie di requisiti che l’amministratore-persona fisica deve possedere. Possono infatti svolgere l’incarico coloro che:

hanno il godimento dei diritti civili
non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni
non sono stati sottoposti a misure di prevenzione (ad es.: l’obbligo di soggiorno) divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione
non sono interdetti o inabilitati
non sono stati annotati nell’elenco dei protesti cambiari
possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado
hanno frequentato un corso di formazione iniziale
svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile (e quindi si tratta di un amministratore non “professionale”) gli ultimi tre requisiti non sono richiesti.
Se invece l’amministrazione è affidata ad una società i requisiti devono essere posseduti:

dai soci illimitatamente responsabili (cioè dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella Società in accomandita semplice)
dagli amministratori della società
dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condominii ai quali la società fornisce i propri servizi.

La perdita dei requisiti (ad eccezione degli ultimi tre) causa l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore.

Non sempre è necessario nominare un Amministratore condominiale Milano. La legge impone la nomina di tale figura solo nel momento in cui i condomini sono superiori a 8. Al di sotto di questa soglia è comunque possibile scegliere liberamente di nominare un amministratore, rispettando però i requisiti precedentemente indicati.

Laddove si proceda alla nomina di tale figura, questa è effettuata dall’assemblea.
Per la validità della nomina è sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea stessa che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Questa maggioranza è necessaria sia nel caso di nomina obbligatoria sia nel caso di nomina facoltativa.
Il nominativo dell’amministratore va annotato in un apposito registro (che deve essere tenuto a cura dello stesso amministratore) detto registro delle nomine e delle revoche.

La legge stabilisce che l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e, in caso di mancata revoca, si intenderà rinnovato per un altro anno.
I condomini, tuttavia, possono sempre deliberare la revoca dell’amministratore con le modalità previste nel regolamento di condominio.
Se il regolamento non disciplina la revoca dell’amministratore occorre una delibera favorevole dell’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
La revoca può però essere anche disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta anche solo di uno dei condomini se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge ed, in particolare, quando l’amministratore:

non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale
non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale
non convoca l’assemblea per l’approvazione dei conti
si rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore
omette l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa (ad esempio: il sindaco)
omette di dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea
omette di aprire il conto corrente condominiale
gestisce il patrimonio del condominio in modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti
omette la comunicazione dei propri dati oppure li comunica in modo incompleto
si rifiuta di fornire dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti
non cura la tenuta dei registri obbligatori
non cura il recupero dei crediti e la relativa fase di esecuzione (pignoramento, vendita all’asta e assegnazione delle somme)
cancella immotivatamente delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

Inoltre quando emergono gravi irregolarità fiscali o risulta la mancata apertura del conto corrente obbligatorio (o il suo mancato utilizzo) ciascun condomino può chiedere che venga convocata un’assemblea per la revoca dell’amministratore o per fare cessare le irregolarità. In caso di mancata revoca il condomino potrà ricorrere al giudice.
L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non potrà più essere nominato dall’assemblea.

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I compiti che più frequentemente lo studio è chiamato a gestire sono:

Convocazione dell’assemblea: l’amministratore deve convocare obbligatoriamente a cadenza annuale l’assemblea dei condomini ed eseguirne le delibere. L’assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione.
Disciplina delle parti condominiali: l’amministratore è tenuto a disciplinare l’uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, i condomini devono obbligatoriamente rispettare.
Gestione finanziaria: l’amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale intestato al condominio.
Azione contro i morosi: l’amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l’assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito.
Tutela del regolamento condominiale: l’amministratore è il responsabile dell’applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell’edificio in uno stato decoroso e funzionante.
Adempimenti fiscali: Essendo il condominio sostituto d’imposta spetta all’amministratore versare le somme relative con l’apposito modulo F24. Egli inoltre è il responsabile degli adempimenti nei confronti dei dipendenti del condominio come ad esempio il portiere. In caso di contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate il condominio viene sanzionato ma lo stesso può chiedere i danni all’amministratore.
Registri condominiali: l’amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio,conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini. Nello specifico, tali registri sono: il registro anagrafico (contenente i dati catastali di ogni singola unità abitativa), il registro dei verbali (contenente le delibere dell’assemblea e il regolamento di condominio), il registro di nomina o revoca degli amministratori, il registro di contabilità (contenete le entrate e le uscite di gestione).